Зміни законодавства про ЖКГ України, які тривають вже понад 25 років, впевнено підвели українців до безальтернативної дошки об’яв. На ній – низка нових правил гри. Ці правила ставлять перед фактом про те, що:
- приватизація квартир, яка розпочалась у 90-х, на сьогодні трансформувалась у зовсім інші взаємовідносини у секторі ЖКГ;
- на перше місце у всій цій історії виведена не тільки обізнаність громадян, але і їх активна позиція та відповідальність;
- під іншим кутом розв’язується питання власності та співвласності у багатоквартирному будинку, обов’язків з його утримання та рішень про його майбутнє.
Нагадаю, у попередній розмові ми розглядали пункти законодавчих новел про громадян, які володіють квартирами у багатоквартирному будинку та які завдяки законодавчим змінам набули новий статус – співвласників, а також про майно багатоквартирного будинку, навколо якого все це заварилось.
Тепер саме час поговорити, хто ж і як саме може управляти у новій багатоквартирній реальності. Раніше це були ЖЕКі, які незалежній Україні дістались у спадщину від СРСР. Дістались разом з, мінімум, здивуванням у питанні на кшталт “чому ми платимо за прибирання під’їзду та самі ж у ньому прибираємо?”. Так от на безальтернативній дошці об’яв є пункт з відповіддю і про це – хто і як може саме управляти будинком.
Закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” говорить про те, що жителі багатоквартирних будинків мають право самостійно та вільно обирати форми та спосіб управління своїм будинком. Співвласники багатоквартирного будинку самостійно визначають обсяг робіт та розмір витрат на управління будинком та прибудинкової території.
Згідно з законом, існує три форми управління багатоквартирним будинком:
- управління безпосередньо співвласниками, самостійно;
- управління професійним управителем;
- управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
Тут ми бачимо, що у грі з’являються якісь нові інституції – ОСББ та управитель. Але вони також прийшли до нас не без нормативно-правових актів.
Закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” визначає, що управитель багатоквартирного будинку це фізична особа-підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території, належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб, ОСББ або ж самоуправління.
Закон також говорить про те, що управитель може бути обраний співвласниками або призначений органом місцевого самоврядування за результатами проведеного конкурсу.
Форми управління будинку мають свої особливості, відмінності, а також переваги та недоліки.
- Управління безпосередньо співвласниками або самостійне управління відбувається через збори співвласників. Це менш формалізована форма управління, ніж ОСББ. Зборами співвласників приймаються рішення з усіх питань управління багатоквартирним будинком. Такий спосіб управління прийнятний, скоріш, для невеликих будинків, де власники можуть самостійно утримувати свій будинок та прибудинкову територію.
До недоліків можна віднести:
- кожен раз по кожному питанню треба скликати збори, при цьому доволі складна процедура їх проведення, яка призводить до неоперативності розв’язання проблем
- обов’язкова вимога, як то присутність на зборах істотної більшості
- ризик неефективності управління у зв’язку з недостатніми професійними знаннями та навичками у більшості мешканців будинку
- проблеми з укладанням договорів підряду на виконання робіт
- небажання банків кредитувати співвласників будинків, оскільки вони не є юридичною особою
- проблеми під час збирання та використання коштів, порушення касової дисципліни, зловживання довірою тощо.
- Управління професійним управителем діє на підставі договору на надання послуг, оперативно розв’язує усі проблеми та питання з надавачами послуг. Забезпечує утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку, належні умови проживання, задоволення господарчих та побутових потреб співвласників. Існує можливість притягнення управителя до відповідальності за неякісне виконання договірних зобов’язань. Обирається на зборах співвласників або визначається через конкурс органами місцевого самоврядування.
До недоліків можна віднести:
- не дуже зручну форму управління для невеликих багатоквартирних будинків
- нестача професійних управителів в Україні та, як наслідок, високий ризик сервісу низької якості
- договірні відносини з управителем наділяють співвласників будинку окрім прав ще й обов’язками, які можуть виявитися не вигідними для них самих
- при передовірянні управлінських функцій компанії з надання послуг втрачається контроль співвласників за своїми коштами.
- Управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) це добровільне об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, їх згода виконувати права та обов’язки членів об’єднання, які прописані у Статуті ОСББ. Повна самостійність у прийнятті рішень про розміри платежів на утримання будинку та про витрачання коштів на ремонти будинку, прибудинкової території тощо. Може перебувати на самозабезпеченні або передавати всі або частину функцій управителю. Як юридична особа має можливість отримання банківського кредиту. Може отримувати цільові кошти міських програм або грантів, залучати додаткові фінанси шляхом надання в оренду об’єктів спільної власності. Вільно обирає виконавців ремонтних робіт. Фінансово-господарська діяльність прозора, оскільки кожен з членів ОСББ може проконтролювати надходження та витрачання коштів. При незадовільній роботі голови або правління ОСББ їх можна переобрати. У зв’язку з тим, що ОСББ мають статус неприбуткової організації, ними не сплачується податок на прибуток та ПДВ, а це суттєво зменшує витрати всіх мешканців багатоквартирного будинку.
До недоліків можна віднести:
- при неналежній професійній кваліфікації голів та правління ОСББ існує ризик неефективного управління, але проблема вирішується переобранням
- для навчання та підвищення кваліфікації новообраних чи переобраних членів і голови правління ОСББ необхідно витрачати кошти
- невчасні оплати за утримання будинку або заборгованість призводить до збоїв у зарплатні персоналу, до незадовільного обслуговування будинку, до втрати кваліфікованих кадрів
- внаслідок неякісного обслуговування будинок швидко стає занедбаним, нерухомість у ньому втрачає ринкову вартість
- судові процеси та стягнення заборгованості з мешканців за допомогою виконавчої служби розтягнута у строках, додатковим тягарем лягають % виконавчій службі за її роботу.
Треба зазначити, що найняти управителя можуть співвласники багатоквартирного будинку, що визначились для себе як з першою формою управління, так і з третьою. Також важливо пам’ятати, що якщо співвласники не вибрали свою форму управління будинком, місцева влада сама призначає управляючу компанію.
Як бачимо, в усіх формах управління багатоквартирним будинком так чи інакше постає питання особистої відповідальності громадянина та його активність. Тому, може не варто втрачати час, з яким катастрофічно тане і належний стан будинку? Бо чим швидше зрозуміти те, що написано на безальтернативній дошці об’яв, чим глибше вникнути у тонкощі можливостей, тим менше прийдеться витрачати грошей. Грошей не тільки на відновлення вчорашнього, але й на завтрашнє утримання. Та це вже безпосередньо про якість послуг, шляхи їх отримання і, що важливо – про їх ціну та можливість впливу. Але це вже трохи інша історія.
Марина Романцова, «Донеччина. ЗмІнИ»
Відстежуйте події, що відбуваються на сході України, разом з нами на наших сторінках - YouTube або Facebook або Twitter або Telegram. Долучайтесь!