Переважне право на купівлю землі: що потрібно знати
Про переважне право на купівлю землі почали говорити після скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель в Україні. Якщо є бажання продати або купити земельну ділянку потрібно розуміти, які механізми діють, якою є реалізація переважного права на купівлю землі та як відбувається передача прав.
Відтепер кожна людина може продати земельну ділянку. При цьому не всі розуміють, хто має переважне право на купівлю землі перед іншими особами.
Нразі більшість земель перебуває у користуванні, тож переважне право перед іншими особами на купівлю цієї землі має сам орендар. Більш детально про процедуру реалізації переважного права усіма його суб’єктами можна дізнатись у Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (далі – Закон).
Переважне право на купівлю землі: яка черговість?
- Особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення.
- Орендар земельної ділянки. Варто розуміти, що в Законі йдеться про орендарів, таким чином особа, яка має у користуванні землю на праві емфітевзису, не має права на таке переважне право. Цей факт повинен враховувати нотаріус.
Нотаріус перевіряє осіб, які відносяться до першої черги, тільки за даними ДЗК (земельна ділянка має знаходиться у межах ділянки надр, наданій такі особі у користування). У разі відсутності таких даних або відмови користувача вважається, що осіб першої черги немає.
Особа другої черги встановлюється за даними ДЗК та Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Механізм реалізація переважного права
Власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення має право вирішувати як продавати землю: через електронні земельні торги або без аукціону. Землі державної та комунальної форми власності можна продавати виключно через земельні аукціони.
Якщо власник земельної ділянки має переважне право, він зобов’язаний не пізніше чим за 2 місяці зареєструвати у державному реєстрі прав намір про продаж земельної ділянки (функціонал реєстру працює з 1 липня).
Нотаріус повинен перевірити наявність осіб 1 та 2 черги та повідомляє їх протягом 3-х днів про намір продажу земельної ділянки. Повідомлення відбувається шляхом відправки цінного листа з описом вкладення та повідомленням про вручення.
У свою чергу, суб’єкт переважного права, який отримав повідомлення від нотаріуса також повинен повідомити нотаріуса. Це робиться також цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або особисто під розписку. Якщо цього не відбудеться протягом місяця, то вважається, що суб’єкт відмовився від реалізації переважного права.
Нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки (протягом 1 місяця з дня отримання повідомлення) має призначити день і час укладення договору купівлі-продажу. Він повинен сповістити про це суб’єкта переважного права, який виявив бажання скористатися таким правом.
Важливо! Якщо наявний лише один суб’єкт переважного права, або ж один із них відмовився від реалізації свого переважного права, то описана процедура не застосовується. Якщо продавець землі має сумніви щодо сплати повної вартості землі або щодо інших умов, йому варто зареєструвати намір продажу землі та пройти процедуру повідомлення в Держреєстрі.
Передача переважного права, як все відбувається?
У випадках, якщо особи 1-ї або 2-ї черги не мають права набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (йдеться про юридичні особи до 1 січня 2024 року), то вони можуть передати своє переважно права іншій особі. Це можна зробити тільки один раз. При цьому укладається відповідний договір між суб’єктом переважного права та особою, якій це право передається. Варто пам’ятати, що до 2024 року відчужувати с/г землю можуть лише фізичні особи, тому передати своє переважне право на купівлю землі можуть лише юридичні особи. Це виходить з того, що за ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» вони не мають права (до 2024 року) набувати права власності на землі с/г призначення. Таким чином, фізичні особи не можуть передати своє переважне право в силу закону.
Важливо! Передача може бути як платною, так і безоплатною.
Факт передачі переважного права іншій особі підлягає державній реєстрації – до Держреєстру внесені відповідні зміни та відкрито окремий розділ. Особа зобов’язана повідомити власника земельної ділянки про передачу переважного права протягом 3-х днів з моменту державної реєстрації переходу такого права. Державна реєстрація переходу переважного права реєструється в порядку обтяження речового права на земельну ділянку.
Передача переважного права – відносно новий механізм реалізації прав на землю. З огляду на це, особі, яка передала переважне право, варто переукласти договір оренди із новим власником. Це потрібно для уникнення ризиків втрати оренди та припинення договору оренди у зв’язку з поєднанням в одній особі орендаря та власника.
(за матеріалами Юридичного інтернет-ресурсу «Протокол»)
Відстежуйте події, що відбуваються на сході України, разом з нами на наших сторінках - YouTube або Facebook або Twitter або Telegram. Долучайтесь!
